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即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。

以下为正文：

普遍的逆城市化 个别的大城市化

前几天写的《容积率漫谈#S007》，文中指出，容积率会锚定市中心的所在。

此时，有人发出了疑问：

我们会不会出现像美国那样的逆城市化过程？

白人都住在郊区大房子里，黑人住在市区的高密公寓里？

换句话说，财富多的人在住别墅，贫穷的人挤在市中心这种状态会不会发生？

美国城市郊区住宅

问这句话的人，一定不是北上的居民，八成是二线或者三线城市的人。

因为这种现象就发生在它的身边！

他当然要问啊！

破旧的老城区楼梯房中只剩下孤寡老人、困难户以及小商小贩；

新城区崭新的漂亮电梯小区和万达广场销品茂人气鼎盛；

还有大量本地有钱人在买郊区、海南、山里、湖边等度假地产。

孩子在国外读书，冬天去海南房子住避寒，夏天去山里房子住避暑，平时住在市里万达旁的XX局里面上上班。

这才是一个标准二三线中产的生活日常。

二三线的有钱人在拼命地往大户型低密度社区搬迁改善。

150平太小，要买200平房子住。

有了这样的日常生活，当然会问出来逆城市化的问题！

一）城市与农村最大的区别

我们谈到过，城市与农村最大的区别就是人口密度的高低，如果人口密度降低得过于厉害，各种服务业也就越发难以展开。

如果你去美国、加拿大、英国的小城市（在中国只能叫小镇），除了一家沃尔玛以及几家餐厅酒吧外，整个城市几乎没有什么购物娱乐可言。

国外稍微大点的城市可能也就只有一条有人气的商业街道，其余地方依旧没什么人。

整个英国、可以分为伦敦和非伦敦两个区域。伦敦是城市，其余城市我们可以成为“村子”，“英村”之名可不是乱叫的。

酒店10年装修一次，马路坑坑洼洼，公交车半小时一班，没有大医院，只有小诊所，没有图书馆，当然，家里房子大，你可以在家看书。银行柜台的柜员，小餐馆的老板，十年了，还是他们在做，不换人。

欧美城市街景

社会与科技的发展最大的动力是需求和满足需求，可是在这种国外村里生活，几年后你已经无欲无求了。

移居国外等于“养老”。

我国的县城、地市，因为人口规模和城市规模也不大（当然比“英村”大很多）。经常会发生地段转移，只要市政府、第一人民医院、第一中学开始搬迁，整个城市就开始中心转移，等到新城区万达广场一开，那就是老城区的末日。

只需要5年，新城区就可以将原来的老城区秒成渣渣。老城区的县百货大楼甚至市百货公司、因为其拥挤的马路、破旧的6层楼梯小区迅速地被城市里的中产群体所抛弃。

万达广场就是城市中心

我们都知道，房产投资，买到你的手上就是二手房，如果一个城市人口密度不大，人口总量不多，地段几年就转移，那你手上的二手房可怎么办呢。

没有外地人疯狂涌入，本地年轻人还在往外走，甚至本地的老人冬天也都去了海南，夏天钻进了山里，这样的地方，不仅仅你当初买入的黄金地段商铺备受攻击，住宅也受到牵连。

城市与农村最大地区别，就是人，而且是高人口密度，高人口总量的人。

每到一个城市，看到人挤人的地铁，公交，商业街上天桥无处落脚，共享单车成百上千辆的挤在路边，高德地图上红颜色拥堵路段绵延十几公里，全城红通通的，我都会莫名的兴奋。

如果没有这些，何谈房地产？

二）逆城市化时时刻刻在进行着

当你与成渝人或者其他二三线城市的人聊天，你会发现他们的置业观充满着“逆城市化”的观点。

人口密度越低越好，容积率1以下，别墅、洋房、花园、独立车库；

小区绿化园林建设要小桥流水人家，入户大堂气派，配备管家服务，过道贴砖、管线要美观、人行道地砖要大气高档，有logo；

人们对房子本身的建筑质量极度关心，对除了房子小区之外的城市与地段十分冷漠。

小区周围最好都是空地，农田也可以，老旧建筑最碍眼。

那里的人经常会说：如果我真的有钱，早就住别墅了，谁还住城里。

在这些人眼中，别墅>洋房>小高层>高层，房子的档次纯粹由容积率低还是高决定。

咦？这样的观念，我怎么觉得这么眼熟呢？

这就是逆城市化啊，亲。

二三线城市的人们买房子普遍的持有逆城市化的观点，而且，他们的买房选择也在不断地向逆城市化方向发展。

当北上深的人们不断地一步一步置换到东西海朝、内环、福田南山的时候，重庆成都长沙武汉人却在不断地远离解放碑、春熙路、黄兴路、江汉路。

更不用说三线、四线人的买房选择了，他们买房最看重的就是装修与小区环境，恨不得立刻住到农村里去！

人口流出的城市，当新房供应量大于人们的需求，逆城市化就成为了人们的必然选择，挑剔不可避免，不维权难受，房产基本上没有“金融属性”只有“消费属性”。

三）大城市化时时刻刻在进行着

2016年以前，如同英国分为伦敦和非伦敦一样，天朝分为北上深和非北上深。北上深发生着大城市化，其余城市全都在逆城市化。

正如《平行线的世界#S006》一样，两个区域的人，鸡同鸭讲，对牛弹琴，语言不通，难以交流。

但是随着2016年省城的暴涨，三三线城市的人们口味有了些许变化，随着成都重庆武汉等市中心老破小、老破大的跟涨，人们的新房癌不断得到治愈，市中心的价值得到了再次的挖掘，二手房交易量和占比持续上升。

逆城市化是由于人口的流出造成的，大城市化是由人口流入造成的。

由于全国性人口大流出，仅有少数城市人口流入，因此才发生了全国性的逆城市化和少数大城市的大城市化现象。

北上深

穗蓉渝汉津杭宁

这十座中华城市

就是全国城镇体系中的“十个北京”

他们的大城市化进程还将持续。

他们将是“顶级城市”，正如伦敦不会发生逆城市化一样，顶级城市从来没有逆城市化。

四）顶级城市永不逆城市化

全球城市大致分三种：

权力、金融、IT型服务业城市。工业、制造业在这种城市没什么位置，几百万上千万人都从事着各种服务和管理，虽然工厂不在这里，但是公司的总部在这里。在传统眼光来看，这些城市里的人纸醉金迷，唯独不做“实业”，卖得产品大多是“虚拟产品”。尚若再有权力加持，就如同开挂，美国的华盛顿原来仅仅是个前十都排不进的小城市，但是随着首都光环不断加身，现在已经默默地发展成了全美第四的大城市。

这种城市的地产很有前途，不会发生逆城市化。

制造业、工矿业、资源型城市。这种城市如同底特律一样，会成为“锈带”，因产业资源而兴，也因产业资源而废。当前的东北和西北，都面临着“锈带”的问题。

人口不断逃离，发生逆城市化。

还有一类就是历史上自然形成的城市。人口聚集，自带工商业，而成州府，近代成为了地市、县城，并凭借着招商引资小有成就。虽然这些城市发展没有东北、西北那样翘脚偏科，但是因为历史原因，失去了城市级别、人口规模与交通枢纽等机遇。在马太效应下，这种城市面对着更高等级工商业城市的竞争，人口不流入，发生逆城市化。

我国有332个地级行政区，2860个县级行政区。

直辖市、省会、计划单列、市委书记兼省委常委的城市，总共不过50个左右，排除西北、东北以及云贵桂等边缘地区，剩余仅20几个城市。

也就是说，全国3000多个城市里，除了20几个城市人口流入并权力等级足够高外，都处于人口流出或者发展有瓶颈的状态。

这决定了全国性逆城市化与个别城市大城市化并行的态势。

现在的城市化，已经不是从农村转移人口，早就是从别的城市吸引人口了。

若不是绝大多数城市发生逆城市化，哪来的个别城市大城市化，房地产金融化呢？

这是一个硬币的两面，殊途同归。

现在的新闻都在报道一些边远地区的村子，只剩下几个老人，马上整个村子都会荒废。

未来的几十年，新闻说不定会报道整个镇子被抛弃，整个县城被荒废。

没有天灾人祸，县城却空无一人，几十年后我们应该会看得到。

逆城市化的实质是地段的无效，

地段的失效预示着人口的流出，

人口的流出昭示着城市的灭亡。

亿客舒

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今日笋盘推荐：

房一：邦兴渝珠花园

江北区观音桥最核心，年轻人最多，最有活力的九街，邦兴渝珠花园，位置好小区大绿化好，建面176平米，电梯房，住家装修，全套家电家具，四室二厅一厨二卫超大阳台，卖价165万，贷款109万，首付56万，税费自理，满两年，客户贷款需求：外地客户需要全国任意地方社保或公积金任何一样(另有三万中介费，外地客房产税自理)

房二：大川花园

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房三：恒大御龙天峰

正宗秒杀特价房:品质大盘来袭

离观音桥步行街10分钟，小区出门 轻轨站华新街。一期景观高层，面积149/118大三房两厅两卫珍藏版超级景观房，270°无死角 无遮挡看渝中半岛以及江北嘴，无同户型在售！十年难遇。入住马上改变你的身价。，

市场价300以上，先特价处理255万包税费，贷125万左右。首付130万左右办完。要抢的速度。(此房中介费3万，外地客房产税自理)

房四：蔚蓝时光1期，

超笋盘一套，市场价120万左右，此套仅99万（业主在外地，信息不对称）

蔚蓝时光1期位于南岸区与巴南区交界处，品质盘。

建面：134.7／套内106.6

户型：精装修3室2厅2卫

电梯：15楼/23楼

总价99万+7万（税费、佣金）

外地户口贷69万，首付30万

本地户口贷80万，首付19万

交通便利:坐3号线可直达机场，离八公里轻轨站400米

可读岔路口小学，离永辉超市1公里

房五：海洋之星

江北区观音桥最繁华一条街【九街高屋，海洋之星】

位置：江北观音桥

小高层12楼

小区：海洋之星

建面：92平方

装修：精装修

楼层：12层

价格：110万税费自理

是否有照片：有

资产年限:10年左右

是否租赁:否

卖点：此小区全是小高层，旁边其他小区卖20000，商圈内唯一带小区环境，周边有观音桥步行街，地铁，大型超市，高级会所，美食街，银行等等，同位置的同创国际单价17000，万汇中心23000，此房单价11900，此小区已无房可售，业主急售需全款

房六:和泓四季

九龙坡和泓四季，大社区，2013年建成，当时开盘价9000一平，业主全款购买，不算曾值部分和利息，亏本卖，现有一套面94平小三房清水，售价76万包干，重庆户口首付15万，贷款60万，外地户口或二套房贷款52万，首付23万，业主证在手！办手续方便，随时签约（外地客户房产税自理，中介费2W）

房七:建工锦绣华城

渝北区核心地段

面积：84平方，正规两室两厅

卖价：79万

本地客贷60左右，外地客贷50左右

客户佣金两万，税费自理

楼龄：2013年

楼层：33顶楼

电梯房，精装修，

交通：出入方便，小区大门外就是轻轨站三亚湾，明年2月开通，周边配套设施齐全

房八:聚丰江山天下

南岸区 南滨路 慈云寺背后新出次新一套建面102/84㎡ 仅售100万。本地首付22W左右，外地首付30W左右。中间楼层、朝中庭，小区：聚丰江山天下，紧邻重庆第五人民医院。离弹子石商圈非常近。到南滨路3分钟。到南坪商圈10分钟车程。小区均价11000/㎡。周边小区有阳光100国际新城，喜马拉雅。武夷滨江，东海长洲，东原1981，和泓南山道。周边交通轻轨环线（在建）：莲花村站，涂山站。上新街站（已开通）公交线路：304路;318路;320路;0321路;321路;323路;354路;376路(通往解放碑，弹子石，龙头寺，沙坪坝，李家沱等方向。）【配套】：中海国际、弹子石、十一中

商场：新世纪百货、永辉超市 、弹子石百货商场 医院：南岸区二院、五院、南岸区中医院、南岸区人民医院

银行：工商银行、农业银行、中国储蓄银行、建设银行、交通银行 小区周边配套：美食街、肯德基、乡村基、洋人街游乐场

小区内部配套：小区幼儿园、游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场（外地客户房产税自理，中介费2W）友情提示：此房卖不过3天！

房九：浩博天庭，江北观音桥，黄金地段

距观音桥地铁站100米，繁华商圈，吃喝玩乐全都有

建面103平，办公装修，装修好，卖118万包佣金税费，本地客户首套贷款78万，外地客户首套贷68万，租金抵月供（外地客户房产税自理）

房十：江北嘴紫御江山

熙岸（三期），三室两厅两卫，建面113平，套内90平，采光充足，安静绿化好，双地铁（六号线和九号线），边上就是国金中心，可就读江北嘴实验学校。价格157万，首付63万，可贷款94万，税费9万多。

房十一:阳光100国际新城，

A区11楼，总高30楼

清水，斜看江景，95平米，卖85万，本地8成贷57万，外地7成贷50万，（房产税自理）

过户税费佣金等共6万

看房提前约-懂得来

房十二:融景城锦峰

中高楼层 建面145 精装修 4室2厅2卫 有三年租约，月租金5000，完全租低贷。（租约可解除，可继续）。220万全包，首付需100万。抢抢抢……

房十三:协信阿卡迪亚

渝中区，协信阿卡迪亚，双地铁口，已经规划的万达广场马上开建了，小两房精装修，朝小区中庭，中间楼层。业主自己住家，面积66.12平，售价71万，重庆户口有社保公积金贷款52万，首付19万，外地户口或二套房的贷款44万，首付27万，银行政策随时在变，要买房的客户抓紧（外地客户房产税自理，中介费2W）

房十四:亚太商谷（低首付）

南坪区会展中心旁亚太商谷，办公精装修，单套面积38.2平，总面积114平，合计3套，租金3300每月（每套1100），租客已经租3年，合同一年一签，租客可长期租，三套合计售价120万（每套40万），重庆户口首套贷款30万每套，外地户口首套或二套贷款26万每套，如果全款购买后期办抵押每套可优费1万。每套中介费2万。

房十五:和泓南山道（江景房，低于市场价90万）

正宗秒杀特价房:品质大盘来袭 南岸 南滨路 和泓南山道

离南坪步行街10分钟，小区出门 轻轨站海棠溪公交车站。正看江顶跃。面积191/161 大四房三厅4卫赠送面积差不多40来平。 13年交房。珍藏版超级景观精装房，整个小区只有10多套顶跃 正看渝中半岛，南山。无同户型在售！十年难遇。入住马上改变你的身价。，

市场价300以上，现特价处理210万，抵押贷款120万。首付90万左右。要抢的速度。(此房中介费3万，外地客房产税自理)

房十六:中渝国滨城

渝北区加洲商圈新牌坊中渝国滨城，地铁口物业，周边配套设施完善，建面64平，售价90万，单价13000多，该楼盘目前市场价17000左右，旁边恒大加洲城开盘价18000，此房带租约2700每月，还有两年到期，重庆户口首套房首付24万，贷款66万，外地户口或二套房首付32万，贷款58万，税费自理（中介费2W）

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